Jeanbrun : la nouvelle logique de l’investissement immobilier
Un nouveau dispositif Jeanbrun dont tout le monde parle. Un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif qui permet d’amortir une partie du prix d’achat du bien, jusqu’à environ 12 000 € par an selon le niveau de loyer.
Pour bien comprendre ce dispositif, il faut d’abord regarder ce qui vient de disparaître.
Ce qu’on oublie
Extinction de la loi Pinel au 31 décembre 2024
- Soutien au logement avec loyers intermédiaires
- Immobilier neuf
- Éligibilité sous zonage géographique
- Réduction d’impôts
- Engagements de 6 / 9 / 12 ans
Ce que l’on découvre
Le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé), créé par la loi de finances 2026
- Soutien avec loyers intermédiaires, sociaux et très sociaux
- Immobilier neuf et immobilier ancien avec travaux lourds
- Éligible sans zonage géographique
- Mécanisme d’amortissements imputables en diminution des revenus fonciers et, en cas de déficit, sur le revenu global (dans certaines limites)
- Engagements pouvant aller d’environ 9 à 28 ans
Autrement dit, le dispositif Jeanbrun permet d’amortir une partie du prix du bien et de la déduire directement des revenus fonciers imposables. En cas de déficit, le reste peut s’imputer sur le revenu global dans les limites prévues par la loi, avec une logique de détention sur une durée plus longue.
Dans la pratique
Dans la pratique, on mettra d’abord de côté les biens anciens avec rénovation lourde. Les premières simulations montrent qu’avec les contraintes actuelles, ce type d’opération est souvent moins rentable.
Dans l’ancien, les dispositifs déjà connus comme le déficit foncier ou la loi Denormandie restent souvent plus efficaces.
Je me concentre donc plutôt sur l’immobilier neuf.
On mettra également de côté le neuf en loyers sociaux ou très sociaux : les loyers sont trop bas et ne compensent pas réellement l’avantage fiscal. Dans les faits, cela reste peu opérant.
La configuration la plus intéressante aujourd’hui semble être le dispositif Jeanbrun en loyers intermédiaires dans l’immobilier neuf.
Règles du jeu
Le bien immobilier
Appartements neufs dans toutes les zones géographiques.
À noter : je privilégierais plutôt une typologie de bien intéressante à conserver dans le patrimoine familial. L’intérêt du dispositif est justement de garder le bien plus longtemps, et non de penser à une revente rapide comme c’était souvent le cas avec le Pinel.
Au lieu de penser :
« j’achète pour défiscaliser et revendre au bout de 9 ou 12 ans »
on pense plutôt :
« j’achète pour conserver ce bien longtemps dans mon patrimoine ».
La location
- Location en résidence principale
- Ascendants et descendants exclus
- Bail d’habitation nu (revenus fonciers)
- Plafonds de ressources similaires au Pinel
- Plafonds de loyers similaires au Pinel
- Engagement de location minimum de 9 ans
Le mécanisme fiscal
- Amortissements basés sur environ 80 % du prix du bien
- 3,5 % par an de la base amortissable
- Plafond d’environ 8 000 € amortis par an
- Durée possible entre 9 et environ 28 ans
Exemple
Un appartement neuf au prix de 250 000 €, ce qui correspond aujourd’hui à un beau F2 neuf dans notre secteur.
Base amortissable
80 % × 250 000 € = 200 000 €
Amortissement annuel
3,5 % × 200 000 € = 7 000 € par an
Cet amortissement peut être imputé sur les revenus fonciers, puis sur le revenu global dans la limite classique de 10 700 € par an. La durée peut aller jusqu’à environ 28 ans.
Pour qui ?
Bien sûr, chaque situation mérite d’être étudiée individuellement. Mais si l’on généralise, certains profils sont particulièrement concernés.
1. Les propriétaires situés dans une tranche marginale d’imposition de 30 % ou 41 %
Exemple :
TMI 30 %
Économie d’impôt annuelle possible : environ 3 304 €
Sur la durée maximale : environ 94 400 €, soit près de 38 % du prix du bien.
TMI 41 %
Économie d’impôt annuelle possible : environ 4 074 €
Sur la durée maximale : environ 116 400 €, soit près de 46 % du prix du bien.
2. Les investisseurs ayant déjà des revenus fonciers
Dans ce cas, l’amortissement du nouveau bien peut absorber une partie des revenus fonciers existants. Cela permet de réduire l’impôt global tout en optimisant le patrimoine déjà constitué.
3. Les investisseurs qui ne souhaitent plus faire de location meublée
Aujourd’hui, beaucoup d’investisseurs utilisent le LMNP pour profiter de l’amortissement. Mais la réglementation évolue, et la gestion du meublé peut être plus contraignante.
Le dispositif Jeanbrun permet de retrouver une logique proche de l’amortissement, mais en location nue.
Le profil qui en profite le plus
- couple actif
- tranche d’imposition de 30 % ou 41 %
- revenus fonciers existants
- projet patrimonial long terme (15 à 25 ans)
Pour ce type de profil, l’effet fiscal peut être très puissant.
En résumé
Avec le dispositif Jeanbrun, la logique change : avec Jeanbrun, on ne cherche plus seulement à défiscaliser.
On cherche surtout le bon bien. Celui que l’on peut garder longtemps dans son patrimoine… tout en optimisant sa fiscalité
